Per molti imprenditori e proprietari di piccole imprese, la proprietà in affitto è il passo logico successivo verso la creazione di ricchezza a lungo termine al di fuori del proprio core business. L’obiettivo è semplice: acquisire asset che producono reddito, far crescere un portafoglio e generare entrate che non dipendano dalle operazioni quotidiane. Il finanziamento delle proprietà in affitto è il punto in cui il piano guadagna terreno o si blocca. La giusta struttura del prestito fa avanzare le trattative. La scelta sbagliata introduce ritardi, termini non corrispondenti o barriere di qualificazione che interrompono completamente l’accordo. Gli istituti di credito convenzionali valutano i mutuatari in base alla busta paga, al reddito W-2 e alla storia lavorativa, un modello che non si adatta alla maggior parte degli imprenditori. Il finanziamento degli investimenti immobiliari funziona in modo diverso e la comprensione delle opzioni cambia il modo in cui viene presa la decisione. Prima di immergersi nella meccanica, è utile considerare se gli investimenti immobiliari sono in linea con i tuoi obiettivi e tolleranza al rischio.
Opzioni di finanziamento per investimenti immobiliari
Tre tipi di prestito coprono la maggior parte delle decisioni di finanziamento degli investimenti immobiliari e ciascuno serve una fase diversa del ciclo di investimento.
Mutui convenzionali funzionano meglio per i mutuatari con reddito W-2 costante che acquistano la loro prima o seconda proprietà in affitto a loro nome personale. I requisiti di documentazione sono pesanti, ma i tassi sono competitivi per i mutuatari qualificati.
Prestiti in denaro forte sono prestiti a breve termine basati su attività utilizzati principalmente per acquisizioni e ristrutturazioni. I Flipper e gli investitori BRRRR li utilizzano per muoversi rapidamente, per poi rifinanziarsi in finanziamenti permanenti una volta che la proprietà si è stabilizzata.
Prestiti DSCR sono lo strumento di finanziamento principale per i portafogli immobiliari in affitto. Qualificano i mutuatari in base al reddito generato dalla proprietà, non al reddito personale dell’investitore. Per gli investitori immobiliari che vanno oltre una o due proprietà, è qui che il modello convenzionale in genere finisce fuori strada.
Come funzionano i prestiti DSCR
DSCR sta per rapporto di copertura del servizio del debito. Misura se il reddito locativo di un immobile copre i pagamenti del prestito.
Il rapporto misura se il reddito locativo di una proprietà copre i suoi obblighi di debito mensili totali. Tali obblighi includono capitale, interessi, tasse sulla proprietà, assicurazione e qualsiasi commissione HOA applicabile, collettivamente denominate PITIA. Una proprietà che genera $ 2.000 al mese in affitto con $ 1.600 in totale PITIA mensile ha un DSCR di 1,25. La maggior parte degli istituti di credito richiede un rapporto minimo di 1,0, il che significa che il reddito da locazione copre almeno l’intero costo di gestione del prestito.
Poiché il prestito si qualifica sulla proprietà, i finanziatori non richiedono moduli W-2, dichiarazioni dei redditi o verifica del reddito personale. Gli investitori che sono lavoratori autonomi, detengono proprietà in una LLC o hanno situazioni fiscali complesse hanno diritto alle stesse condizioni. I prestiti DSCR sono generalmente strutturati come mutui trentennali. Gli investitori li utilizzano per acquistare nuovi affitti, rifinanziare quelli esistenti o prelevare capitale tramite un rifinanziamento in contanti.
DSCR vs convenzionale: cosa cambia
Molti investitori iniziano con un’ipoteca convenzionale sul loro primo immobile in affitto. Il percorso è familiare, i criteri di qualificazione sono ben compresi e le tariffe sono generalmente le più basse disponibili. Quel modello ha un soffitto. I finanziatori convenzionali calcolano il rapporto debito/reddito utilizzando gli obblighi personali del mutuatario. Ogni nuova ipoteca si aggiunge a tale rapporto e, una volta raggiunto il massimo stabilito dal creditore, nessun’altra proprietà si qualifica, indipendentemente dal rendimento degli affitti. La maggior parte degli investitori si scontra con quel muro tra la proprietà due e la proprietà quattro.
I prestiti DSCR risolvono questo problema rimuovendo il reddito personale dal processo di qualificazione. Questi compromessi fanno parte del funzionamento del prestito e dovrebbero essere compresi in anticipo. Il lato positivo è che i prestiti DSCR si chiudono più rapidamente rispetto ai mutui convenzionali, le proprietà possono essere detenute in una LLC e non vi è alcun limite al numero di prestiti DSCR che un investitore può sostenere purché il reddito di ciascuna proprietà sostenga il suo debito. Dal punto di vista dei costi, i tassi sono superiori dello 0,5-1,0% rispetto ai finanziamenti convenzionali, i requisiti di acconto sono maggiori e la maggior parte dei programmi include penalità di pagamento anticipato che devono essere considerate nella strategia di uscita. Uno sguardo dettagliato su come questi Pro e contro del prestito DSCR svolgersi in diversi scenari di investimento aiuta gli investitori a valutare la decisione prima di scegliere un tipo di prestito.
Errori da evitare quando si finanziano investimenti immobiliari
Tre errori si ripetono costantemente quando gli investitori finanziano per la prima volta immobili in affitto con prestiti DSCR.
Sopravvalutazione del reddito da locazione. I finanziatori utilizzano i dati sugli affitti di mercato derivanti dalla valutazione, non la proiezione dell’investitore. Quando l’affitto previsto risulta superiore all’analisi di mercato del perito, il rapporto DSCR scende al di sotto delle aspettative al momento della sottoscrizione. Ciò riduce l’importo del prestito o interrompe l’affare.
Proporre un immobile non pronto per l’affitto. I finanziatori DSCR richiedono che la proprietà sia in condizioni vivibili e affittabili al momento della valutazione. Le proprietà con lavori incompiuti, manutenzione differita o sistemi mancanti non supereranno l’ispezione.
Scegliere un prestatore che non abbia familiarità con la sottoscrizione di investimenti immobiliari. Le banche al dettaglio e gli intermediari ipotecari generalisti trattano i prestiti DSCR come prodotti non standard. Questa scarsa familiarità rallenta il processo e introduce condizioni che un prestatore privato supererebbe senza problemi.
Considerazioni finali
Il finanziamento degli investimenti immobiliari premia gli investitori che comprendono il modo in cui i finanziatori pensano alle operazioni di affitto. I prestiti DSCR sono diventati lo strumento standard per i portafogli locativi perché corrispondono al modo in cui funzionano effettivamente gli investimenti locativi: la proprietà porta il debito e il reddito giustifica il prestito. Evitare gli errori di cui sopra mantiene il processo di finanziamento sulla buona strada dal primo contatto fino alla chiusura. Capitale di Ridge Street lavora con investitori in affitto in 35 stati su finanziamenti DSCR per proprietà in affitto a lungo e breve termine.
